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「家を建てると予算オーバーしてしまってなかなか手が出せない…」そんな方のために、近年流行しているのが「戸建てリノベーション」です。戸建てリノベーションで、デザインや間取りにこだわった理想の家ができた、という方が増えています。

戸建てリノベーションの魅力と言えば、やはりその安さです。戸建住宅を新築で購入しようとしても、値段が高すぎるとどうしても手が出せませんよね。さらに、新築の戸建住宅はある程度規格化されていますが、戸建リノベーションの住宅なら自分の理想のライフスタイルに合わせた家が実現しやすく、これも人気な理由の１つです。　

「2018年卒マイナビ大学生Uターン・地元就職に関する調査」によると、地元就職希望率は51.8％と、Uターン就職する若者が近年増えています。そんな、実家や故郷へリターンする人の中には安く中古物件を購入し、戸建てリノベーションを行っているという人も多いです。そして、その家に自分の新しい家族や親と同居し、少ない予算でも二世帯住宅が実現し、家族との繋がりが復活しています。

冒頭でも触れましたが、戸建てリノベーションのメリットは何と言っても低コストであるということです。 国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると、注文住宅新築世帯で平均 4,194万円、分譲一戸建て住宅（建売住宅）は3810万円、中古一戸建て住宅は2693万円で、1100万円以上の購入資金の差があります。中古一戸建て住宅を購入してリノベーションやリフォームしても、注文住宅や分譲戸建住宅よりもほとんどの場合安くなります。 また、築20年を超えた戸建ては不動産としての評価がほぼゼロになるため、解体前提の「古屋付き土地」として売られ、建物代がほぼゼロになることがあります。つまりこれは、土地代だけで家を購入することができるということです。 戸建てリノベーションなら、基礎や柱などを残して家を解体し、自分の理想のデザインや設備を導入して新たな家を作ることができます。そうすれば土地代+リノベーションの費用だけで済むので、新築よりも圧倒的に低コストで抑えることが可能です。

「古屋付き土地」として手に入れた中古物件などは建物自体をほぼゼロ円で買っています。そのため、将来その家を売ることになっても資産価値の目減りが少ないので値下げの心配が少ないです。これを「資産価値の安定」と言います。

駅に近かったり、すぐ近くに買い物ができるスーパーがあったりと、立地条件の良い物件を探す方も多いと思います。 そういった立地条件の良い場所に新築で家を建てようとしても、人気があるのですでにマンションや一戸建ての住宅が建ってしまっていて難しいです。しかし、そういったエリアに売り出されている中古物件が多いため、立地条件の良いマイホームを手にするための近道であると言えます。

マイホームを持つからには、間取りやデザインにはこだわりたいですよね。新築でデザインにこだわると、追加オプションで費用が重なったり、比較的安くてもデザインが規格化されてしまっており、デザインにこだわるのは少し難しいです。 しかし、戸建てリノベーションであれば、間取りやデザインを比較的自由に変えることができるので、理想のライフスタイルを実現する間取りやデザインにすることができます。

これは当たり前かもしれませんが、中古物件は新築物件とは違って家を一から設計して建築する手間がありませんので、工期が短く、すぐに住むことができます。

一般的に、建築基準法で建物を建てるための土地は、幅が4メートル以上の道路に敷地の2メートル以上が接している必要があり、その条件を満たしていない場合は、新たに建物を建築することができません。これを満たしていない物件を「再建築不可物件」と言います。中古物件を戸建リノベーションするのであれば、新たに家を建てる訳ではありませんので対応が可能です。 しかし、万が一火事などで全焼してしまった場合は新しく家を建てることはできませんのでご注意ください。

一戸建てのリノベーション費用相場は10万円〜15万円／㎡が目安です。平米あたりで表現されているのは、築年数や物件の広さに大きく左右されてしまうので、費用そのものではなくこうした表現がされています。 以下に平米あたりの単価をもとに、広さごとのリノベーション費用の目安を算出しました。
・50㎡：500万円〜750万円
・60㎡：600万円〜900万円
・70㎡：700万円〜1050万円
・80㎡：800万円〜1200万円
この他にも、築年数が古い物件などで再利用できない場所が増えてしまうと、修繕費や平米あたりの単価が重なってしまいます。

戸建てリノベーションの内訳は大きく以下の通りです。 ・物件購入費（物件代+土地代など）
・仮設工事費（足場など）
・解体工事費
・内装工事費
・電気工事費
・設備工事費
・造作工事費
・外壁改修工事費
・その他オプション工事費
工事費は、その家の状態によって大きく左右されますので雨漏れや床に傾きがないかなど、できるだけ状態を確認しておいた方がいいでしょう。

実は、中古物件でも要件を満たせば利用できる補助金制度や税制優遇制度はたくさんあります。 その中で代表的なのものをいくつかご紹介します。
■補助金制度
・すまい給付金：最高給付金学30万円
・ネット・ゼロ・エネルギーハウス支援事業：最高給付金学70万円（平成30年度）
・長期優良住宅化リフォーム推進事業：最高給付金学300万円（平成30年度）
■税制優遇策
・住宅ローン減税：控除額40万円
・固定資産税：200㎡まで土地価格×1/6
・不動産所得税：不動産価格×1/2×3%
このように、お得にマイホームを手にすることができるのでぜひ活用してみてください。

様々な建築工法が普及していますが、一般建築では何工法であるかに関わらず、それぞれ建築基準法で満たさなくてはならない構造上の条件があります。

日本に住んでいる上で気になるのが地震。 1981年以前の旧耐震基準の物件でも耐震診断・耐震補強をしていれば安心です。

土地には、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合を指す建ぺい率と、敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合を指す容積率によって、これから建てられる建築物の面積に制限がかかります。 増築や、屋根裏を利用して住めるようにしたい、という方はご注意ください。

道路境界線や隣地境界線からの距離によって建築物の高さを部分的に制限することで、道路の上空や隣の建物の間に一定の角度をもって空間を確保しようとするものです。階数を増やしたり、屋根の形を変えたいと思っている方はご注意ください。

・防火地域：役場や銀行、ターミナルといった、都市機能が集中している中心市街地や幹線道路添いの商業地域
・準防火地域：防火地域の周りに広範囲で広がる地域
防火地域と準防火地域は”都市計画法”によって、建物が密集する都市部の住宅地において、火災が起きてしまった際になるべく延焼しないことを目的に定められています。使える建材が限られてしまうのでご注意ください。

やはり、まずは経験と実績があるかをきちんと確認しましょう。いくら対応が良かったり補償制度などが充実したりしても、経験や実績が伴っていなければ信頼はできません。

見積の内訳を見てもよく分からない工事内容が書かれていることはしばしばあります。モヤモヤとした気持ちを抱え、最悪お金を余分に払ってしまうこともありますので、簡潔でわかりやすい見積を出してくれる業者を選びましょう。

責任者や担当者がわかりづらかったり、変わったりしている場合あまり信頼できませんよね？また、「連絡してから1日経っても連絡が来ない」といったレスポンスが遅いのももってのほかです。

新築とは違い、中古物件では住んでみてから気付く不具合などが多いことがあります。その際にもしっかりとアフターフォローしてくれたり、補償制度がしっかりと充実していれば安心です。

建築について話していると普段聞きなれない建築用語や補償制度などがたくさん出てきます。その時もわかりやすく丁寧に説明してくれる業者だと安心です。

口コミも重要です。 工務店などは地域密着型の業務を行なっていることが多いので、過去の利用者にお話を聞いてみたり、その地域に信頼できる知人がいれば相談してみるのもいいかもしれません。

新築とは違い、中古物件などは解体をしなければ確認できない場所があります。 「見えない部分の柱が腐っていた」というケースもありますので、解体工事後に柱や基礎などの主要構造に問題がないかを専門家にできる限りチェックしてもらいましょう。

瑕疵担保責任とは、住宅に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して責任を負うことです。 売主が不動産業者であれば、瑕疵担保責任期間は引き渡しから2年以上なくてはならないことが認められています。 しかし、不動産業者でない場合は引き渡しから2~3ヶ月を瑕疵担保責任期間と設定することが一般的です。2~3ヶ月は住んでいればあっという間にすぎてしまいます。住宅診断などを受けて慎重に購入しましょう。

先述したように一般建築では建築工法に関わらず、それぞれ建築基準法で満たさなくてはならない構造上の条件があります。 そのため間取りが制限されてしまうこともありますので、自分の理想の間取りはその建築工法で実現できるのかをあらかじめ確認しておきましょう。

リノベーション費用のローンを組む場合、リフォーム専用ローンでは変動金利で2～5％かかり金利が高くついてしまいます。 しかし、リノベーション費用を住宅ローンで一括借用することができれば1%程度で済みます。

いかがでしたか？低コストで理想のマイホームを建てられるのが戸建てリノベーションの最大の魅力です。「予算をできるだけ抑えてデザインや間取りにこだわりたい！」という方は、ぜひ考えてみてください。

中古物件は見えない老朽化が進んでいる場合があります。安いからといってすぐに購入するのではなく、しっかりとプロに相談して購入を決めてください。

【監修】河原田　正樹（リフォームコーディネーター）

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