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土地選びの難しいところは、更地の場合を例にとると、見た目はほぼ同じです。しかし周囲の状況を含めた住環境や条件、地盤や浸水区域などの安全性、都市計画や建築基準法等の法規制により土地利用が制限される場合があるなど、その利用価値が大きく変わることです。予算にも配慮して土地を探さなくてはなりませんが、優先順位を明確にすることで予算の範囲内で理想的な土地探しができるのではないでしょうか。 今回は土地探しで失敗しないために注意する点を解説します。

エリアの選定に決まりはありません。市区町村の範囲や鉄道沿線、実家との距離などを考慮しながら複数箇所選択していきます。

最寄り駅の属性（路線名・速達電車の停車）や距離の遠近、少し離れたエリアを選ぶ場合はバス停までの距離、ダイヤ、駅まで所要時間を実際に乗って測っておきましょう。可能であれば雨の日の混雑具合も確認しましょう。

日常生活では頻繁に利用することはありませんが、役所や図書館、金融機関の場所を確認してください。いざというときに避難所となる公民館等の施設への移動が容易か否かも重要です。

日常生活をする上で買い物がしやすい食品スーパーやコンビニの有無、充実度を確認します。特に通勤途上に食品スーパーがあると、仕事帰りの買い物が便利です。

内科や小児科、夜間救急センター等の有無やアクセスを確認しましょう。また、居住する自治体によって医療費補助に差異がありますので、転居により自治体が変わる場合には補助制度も変わってきます。 教育機関は、特に小中学校との位置関係が重要です。特に中学校ですが、学校の状況も分かる範囲内で聞くようにしてください。いわゆる「荒れている学校」の場合には、土地価格が地域の相場と比較して低いこともあります。

土地勘の有無もありますが、初めての土地を見る場合には、転居後に日常的に利用することになる道路の交通量・安全性などは、実際に歩いて確認しましょう。

周辺地域を歩き街並みやその移り変わり、自然環境を確認しましょう。「一つ前の駅でおりて、一つ後の駅で乗る」くらいの感覚、すなわちエリアの中心から半径500ｍ程度の範囲でよいでしょう。 また、周囲に嫌悪施設がないかも確認が必要です。騒音発生や空気汚染につながるような大きな工場、臭気が気になる下水処理場、および住宅地としての品性に影響が出る風俗街の有無等です。時間帯や曜日により様子が変わる場合もありますので、可能であれば何度か足を運んでください。

エリア選定が終わったら、次は実際に購入を予定する土地について、次の点に注意して検討をしていきましょう。

整形地（正方形・長方形）、不整形地（旗竿地・変形地等）などありますが、形状によって利用可能な範囲が制限されたり、建物の間取りが左右されます。 一般的に、変形地や狭小敷地は制約が大きくなり、価格も下落する傾向になります。

日当たりや風通しは土地の形状にも左右されますが、特に道路との関係、どの方角に道路があるかが重要です。道路が南側にある土地が好まれ価格も高くなる傾向にあります。しかし、日当たりのよい南側に駐車場を設置すると、庭のスペースが十分に取れないということもありますし、逆に北側に玄関や駐車場を設置できれば、日当たりのよい南側に庭やウッドデッキなどを配置することもできます。 水捌けの良し悪しはその土地が本来持つ特性であり、水捌けが悪い土地は、ゲリラ豪雨や台風のように大雨が降ると、水があふれてしまう危険があります。側溝の整備状況の確認に加え、雨の日に実際に現地へ行き確認してみましょう。

主に電気・ガス・上下水道・電話が挙げられます。これらを使用するためには敷地内に配管されていなければなりませんが、必ず整備されているとは限りません。既存の住宅地や新規分譲地であれば特に問題になることはありませんが、水道管が古くて使えない、古い規格であれば取替工事が必要になります。また、駐車場や空地の場合には敷地内へ配管する工事が必要になり、その分の費用負担も考慮しなくてはなりません。 ガスについては、オール電化住宅にするのであれば必要ありません。下水道は本下水が未整備の場合には別途浄化槽を設置しなくてはならず費用もかかり、さらに定期的な清掃や点検などのメンテナンスが必要になります。なお、下水道の整備状況は役所の上下水道担当部署へ問い合わせれば教えてもらえますし、不動産屋さんへ聞いてもよいでしょう。

まず隣家との間に境界標があるか確認しましょう。境界標があれば境界線が確定していますが、ない場合は境界線を巡るトラブルが心配されます。購入前に境界線を明確にできればよいですが、測量等が必要になることもあり、そのための費用も必要になります。 次に敷地の境界から隣家までの距離、隣家の高さや窓の位置を確認します。これは建物の間取りに影響します。採光や風通しに影響するだけでなく、窓の位置や目隠しの必要性の有無など、双方のプライバシーを考慮しなくてはならないからです。 　周りの住宅事情として、どのような人たちが住んでいるのかについても確認しましょう。家族構成、年齢層、雰囲気など色々ありますが、これらは自分の目で確認するしかありません。周辺の住宅が新しければ比較的若い年代層が多いと推測されます。また通学時間帯に現地を見に行くことで、子育て世帯は多い地域か否かの判断に役立ちます。

建築後に家が傾いた…ということがあってはいけません。また地震対策についても考えなくてはなりません。そこで地盤の安全性について次のポイントから確認してください。

現地の図書館へ行き住宅地図を過去から遡って閲覧する方法もありますが、ここでは自宅のPCを使用し過去の航空写真を確認する方法を紹介します。 「地盤情報ナビ」というサイトがあります。このサイトでは日本全国の地盤情報や地盤リスク情報を検索することができます。また、現在の航空写真と過去の航空写真を見比べることができますので、過去の使われ方が分かります。もし田畑や池沼であれば埋め立て経過がある、地盤が軟弱ではないかと推測することができます。山や窪地等であれば盛り土をしている可能性があります。 他にも液状化や浸水想定区域も地図上（航空写真上）に表示させることができ、事前に地盤を確認するには十分な情報を得ることができます。

できたら雨の日に、必ず確認してください。前面道路の勾配が悪いだけでも雨が降るたびにすぐに家の前が水たまりになってしまう可能性があります。 また大雨のニュース等で水没している映像を目にしたことがあると思います。周辺よりも低い「低地」の場合は大雨の時にそのような水没のリスクがあります。

近隣の住宅の基盤や外壁のひびから推測することができます。軟弱地盤に適切な対策をせず、建築後に建物の重みで地盤沈下し建物が傾き基盤や外壁にひびが発生します。基盤や建物自体に問題があるケースもありますが、基盤部分や外壁に幅が2～3ミリと太く、深さもあるひびがある場合は注意しましょう。近隣の複数の住宅を見てひび割れ状況を確認してください。

土地の利用方法は、法令や都市計画等で細かく決められており、自分の好き勝手に建物を建てることはできません。

エリアの細かな利用方法（建物の用途）を定めており、このエリアは低層の一戸建住宅だけ、このエリアは店舗や事務所などの商業施設が中心、などを決めています。用途地域は住環境を見る上でとても大切です。自治体の都市計画担当での確認の他、自治体によってはインターネットでも公開されています。

同じ広さの土地でも、建築できる建物の大きさは異なります。どの程度の建物を建築することができるのかは、「建ぺい率」と「容積率」に左右されます。 「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。建物を真上から見た時の水平投影面積（建築面積と言います）が、敷地面積に建ぺい率を乗じた面積より小さくなければなりません。建ぺい率60％とあれば100㎡の敷地に対し建築面積が60㎡までの建物を建築できます。 「容積率」は、敷地面積に対する延床面積の割合です。容積率200%とあれば、100㎡の敷地に、合計200㎡の建物が建築できます。建ぺい率は建物の幅、容積率は建物のボリュームを規定していると考えてよいでしょう。

前面道路の幅員が4m未満の場合や私道の場合は注意が必要です。建築基準法により幅員4㍍以上の道路に２㍍以上接していないと家を建築できません。そして前面道路の幅員が４㍍未満の場合には、敷地の一部が利用できません。 また、道路の種類には公道と私道があり、私道は個人所有の道路であり、通行の可否含めて権利関係を確認する必要が出てきます。

高度地区は、そのエリア内の建物の高さ制限がされている地区です。住宅地域では高さの最高限度が定められています。 防火地域・準防火地域では、市街地での火災被害の拡大を防ぐため、この地域内の建物は十分な耐火性能を備える必要があります。 木密地域（木造住宅密集地域）」は、市街地の狭い敷地に木造住宅が高密度に建て込まれている地域のことです。この地域では火災時の延焼、地震時の建物倒壊等で被害が増大する危険があります。

登記簿謄本（全部事項証明書）で確認します。登記簿謄本には所在や面積、地目などの他に、所有者（所有権）や、抵当権・賃借権・差押など「所有権以外の権利に関する事項」など、その土地に関する多くの情報が記載されています。 特に重要なのは「所有権以外の権利に関する事項」です。登記簿謄本が誰でも見ることができますので、確認を怠ると最悪の場合、せっかく取得した土地を失うこともあります。

土地の状況によっては購入費以外の出費が必要になることがあります。出費が必要になる項目をまとめます。

現状は住宅が建ち並んでいるが、登記簿謄本上の地目が「宅地」でなく「雑種地」等の場合は地目変更登記が必要になり、変更登記関連の費用が発生します。

高低差がある場合は、造成費用が高低差のない土地よりも多くかかります。具体的には土砂崩れを防止するための擁壁設置工事や、駐車場を作るために撤去した残土処分費などです。

自費で整備しなくてはなりません。上下水道を例に挙げると、前面道路路に上下水道管が通っていれば敷地内への引込みも容易ですが、通っていない場合には引込み区間が長くなり、工事費用も高くなります。

地盤改良工事や、建物建築時にも基礎工事費用が増大する可能性があります。

失敗しない土地探しのコツは「見える部分で判断しない」ことです。広さや形状は建物の建築に直結します。また予算もありますので価格も無視できません。しかし土地を手に入れても目に見えない部分で様々な規制がされていたり、権利が付着していれば自由に使えないこともあります。また見ただけでは分からない地盤の強弱や地下に埋まったライフラインの整備状況など、細かな点も確認する必要があります。 失敗しないためには、自らの目と足を使って確認してください。現地だけでなくその周辺地域や駅や学校までの道路の確認、役所等への確認は自らの目と足が頼りです。また、鼻や耳も使って臭気や騒音を確認してください。 一生に一度の家づくりです。色々な土地や街並みを見ることを楽しみ、「理想の家づくり」を楽しんでいきましょう。

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