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iemiru コラム vol.221

未登記の建物ってどうなるの? 相続・売買・賃貸のデメリットや基礎知識を解説

不動産の相続や投資などで発覚する「未登記」の建物。ざっくりとしたイメージしかなく、「デメリットはあるの?」「必ず登記しなければいけないの?」と扱いに困る方も多いのではないでしょうか? 本記事では未登記建物のデメリットや、登記にかかる費用などをわかりやすく解説します。内容を理解して、適切な対応をしていきましょう。

未登記の建物とは?

未登記の建物は、本来義務付けられている不動産(土地や建物)の登記登録をしていない建物のこと。「登記」とは土地や建物の所在や所有者を登録して管理するもので、不動産を取得してから1ヵ月以内に登記をすることが義務付けられています。 未登記の建物を「未登記建物」といい、登記上の所在や所有者が不明な状態であり、所有権や抵当権などを示すことができません。未登記のままでも普通に住むことはできますが、法的な手続きが必要な場合に不都合が起きてきます。

未登記のパターン

実際の未登記はどのようなパターンがあるのか、以下を確認してみましょう。 ・家全体(一等)未登記 ・増築した部分が未登記 ・未登記のまま所有者が亡くなっている ・未登記かつ以前あった建物が滅失登記されていない ・建ぺい率や容積率をオーバーしたまま未登記 未登記建物を調べると、昭和以前の古い建物が多く、新しい建物ほど登記してあることが分かります。 現在は家を建てるときに登記をして所有権や抵当権を明確にし、それをもとに住宅ローンを組むので、建物の登記は必須なのです。 しかし、昔は家を建てるときに現金一括で支払うことが一般的であったため、住宅ローンを組む必要もありませんでした。登記をするには費用と手間がかかるため、未登記のままの建物ばかりだったのです。 また、一度は登記をした場合でも、増築したときに変更をせずに一部が未登記になっていることもあります。

登記の申請をしなければ10万円の罰金?

未登記建物に対して不動産登記法では、 “新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。” “申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。” としており、「未登記のままにしている者には10万円を支払ってもらいますよ」と明文化されています。ただし、実際に未登記で10万円を支払ったケースは知られておらず、未登記建物がたくさんあるのが現状です。 ちなみに「過料」とは「罰金」と違って刑罰ではないので、前科がつくことはありません。しかし、支払いの義務はあるので注意しましょう。

未登記でも固定資産税はかかる

結論から言うと、建物が未登記でも固定資産税はかかります。固定資産税は現況で判断するため、市町村の自治体職員が現地調査で建物を発見した時点で課税されるのが一般的です。 自治体は過去の航空写真と比較チェックするなどして、常に課税対象となる不動産の調査をしています。

未登記建物のデメリット

登記にかかる費用を浮かせるために未登記のままにする方もいます。では未登記のままにすると、どのようなデメリットがあるのでしょうか。以下、5つのデメリットを解説します。

融資を受けられない

もっとも大きなデメリットのひとつが、融資が受けられないこと。つまり住宅ローンを組むことができません。未登記建物には所有権や抵当権が設定できないので、住宅ローンを組むための担保がなく、融資をする対象から外れてしまいます。 未登記物件でも、リフォームをするときに現金一括で支払いできれば問題ありませんが、実際に数百~数千万円の費用を一度に支払える方はほとんどいませんよね。

売却しづらい

売却するとき、買い手も住宅ローンを組めないので、現金で支払える相手を探す必要があります。数百~数千万円を現金で支払える買い手はとても少ないので、相場より安く売り出したり、長いこと買い手を待ったりするデメリットがあります。 運良く現金を持っている投資家などに巡り合えればよいですが、あまり期待できないのが現状です。

相続手続きが面倒

相続した際に、建物を売却したり、融資を受けてリフォームしたりする予定がないのであれば未登記のままでも支障はありませんが、いずれかの可能性があれば登記が必要です。 未登記のまま所有者がなくなった場合、建物の図面や建築確認済証、評価証明書などが紛失している可能性もあり、必要書類を揃えるだけでも時間がかかります。

登記するとき余計にお金がかかる

不動産の登記には大きく「表題部登記:まだ登記されていない土地や建物について初めて作成する登記」と「権利部登記:所有権に関する事項(甲区)とそれ以外の権利に関する事項(乙区)にする登記」の2種類があります。数カ月~数年をかけて自分で書類を揃えることもできますが、膨大な時間と労力が必要です。 なので、いざ登記する必要が出た時、ほとんどの場合は「土地家屋調査士」や「司法書士」に建物や土地の計測から申請までを依頼することになります。その分の費用が数万~数十万円かかるので、あらかじめ登記しておいた方がお得になる可能性が高いのです。

登記するメリット

登記登録には費用や手間がかかりますが、それでも登記した方が良いメリットとはなんでしょうか? 以下、3つのポイントを解説します。

権利・財産の明確化

所在や所有者を示すことで所有権が誰にあるのか、不動産(土地や建物)の財産の有無をハッキリとさせることができます。隣人との間であいまいになっていた土地の境界線や、土地の分割など、具体的に示すことで関係性もよく分かります。

融資が受けられる

土地や建物の権利が明確化することで、売買やリフォームをするときに融資対象となります。国という第3者に公正な登記をすることで信用を得ることになり、信用を活かした経済活動が可能となるのです。

相続や売買の手続きがスムーズに

登記をして所在や所有者、権利関係をハッキリさせることで、相続や売買するときの手続きが楽になります。未登記の場合はすべての情報が曖昧で信頼に欠けるため、証明書などさまざまな書類を取得・作成することに。一度登記すれば、その手間もなくなります。

登記にかかる費用は?

登記は膨大な時間と労力をかければ自分で申請することもできますが、基本的には土地家屋調査士や司法書士へ申請を依頼することになります。依頼先や不動産の条件によって金額は異なりますが、一般的な戸建を対象とした場合の金額を詳しく解説します。

表題登記

司法書士へ依頼する費用は2~3万円が目安となります。そのほかの実費として、登録免許税が1~3万円。登録免許税は自分で登記してもかかる費用です。

司法書士や土地家屋調査士に依頼する費用は8~10万円が目安になります。表題登記には登録免許税などはかかりませんので、自分でやれば0円です。

所有権保存登記

司法書士へ依頼する費用は2~3万円が目安となります。そのほかの実費として、登録免許税が1~3万円。登録免許税は自分で登記してもかかる費用です。

抵当権設定登記

抵当権設定登記を依頼するには3~5万円かかります。その他、登録免許税が2~20万円程度。登録免許税の金額に大きな差があるのは、住宅ローンで借りた金額によって差があること、条件によって税率が4倍も変わることが理由です。

未登記でも火災保険に入れるの?

住宅ローンの融資対象にならない未登記建物ですが、ほとんどの火災保険に入ることが可能です。ただし、正確な建物情報を必要とするため、場合によっては「家屋所在証明書」などの取得が必要な場合もあります。

不動産の売買や相続にそなえて登記を検討しよう

不動産の登記には費用がかかりますが、住宅ローンを組んだり、売却したりするときの大切なポイントになります。また相続をするときに余計な手間とお金がかかる可能性が高いので、不動産を取得した時点で登録するのがおすすめです。 適切な登記登録をして、不動産をクリーンな状態にしておきましょう。

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