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住宅ローンは金融機関で審査を行い、融資可と判断されれば利用できますが、では何に着目して審査がされ、その可否判断を行っているのでしょうか？ 今回は住宅ローン審査について解説します。

まず金融機関に住宅ローンの利用申込を行います。金融機関では審査を行い融資可と判断した場合に融資承諾を行います。その後、正式にローン契約を締結するための各種契約書を提出し、契約締結日に指定口座に融資金が振り込まれます。

審査には「仮審査」と「本審査」の２つがあります。２つの審査で「人的な信用面」と「物的な担保価値」を見ていきます。どちらかに問題があると残念ですが融資不可となります。つまり「信用があり、価値ある土地建物を購入する人」かを判断するのが２つの審査です。

「仮審査」と「本審査」では見るポイントが異なります。「本審査」は審査項目も多く手間も時間もかかるため、まず信用がある人か否かを判断するための「仮審査」を行います。

仮審査ではキチンと返済する能力があるか否かの「返済能力」を見ます。仮審査は物件の詳細がある程度決まり、借入金額の概算額が分かった段階で受けるのがよいでしょう。あくまで概算額ですが、必要な最大金額で申込んでください。仮審査の結果はおよそ１週間程度で出ます。

仮審査で主に属人的な要素に着目しますので、用意する書類は下記になります。基本的にはすぐに用意できる書類です。 ① 前年の収入証明書類（源泉徴収票）
② 勤続年数確認書類（健康保険証）
③ 本人確認書類（運転免許証など）
④ 物件のパンフレット

売買契約締結後に自己都合で契約解除すると、手付金が戻ってこないのではないかと心配になると思います。しかし仮審査で融資不可、つまり審査に落ちてしまうこともあります。 この場合は無条件で売買契約を解除する方法があります。契約締結時に「住宅ローン特約」条項を入れましょう。「住宅ローン審査が通らなかった場合は無条件で契約解除し、手付金は全額返還する」という特約です。

仮審査が通ったら次は「本審査」です。仮審査とは見るポイントが異なり、また用意する書類も増えてきます。

本審査では主に「物件面」に着目します。住宅ローンは自宅の土地建物が担保になり、返済が滞ってしまった場合には担保処分、つまり売却して融資金を回収します。そこで担保価値がどの程度あり、担保処分により回収できるかを見ていきます。 よって、仮審査に通っても物件の内容次第では本審査に落ちる場合があります。また日程も物件調査に時間がかかるため、およそ２～３週間程度は見ておきましょう。

物件面の資料を新たに用意します。主には下記の書類です。住宅会社によっては一式揃えて用意してくれますので、担当者に相談してみましょう。 ① 土地の登記簿・公図・住宅地図
② 土地の地積測量図（実測図）
　 ③ 土地の売買契約書
④ 建物の請負契約書・見積書
⑤ 建物の図面（平面図・立面図・配置図）
⑥ 建築確認通知書
⑦ 建物の登記簿謄本（中古物件の場合）

仮審査で落ちるのは信用異常、つまり「過去に延滞していた履歴がある」場合です。勤続年数が短い、年収が低いなどでも審査に落ちることはありますが、それ以上に延滞履歴があると審査を通すのが大変になります。延滞履歴があると「返済能力あり」と判断した理由付けにとても苦労するのです。オートローンやカードローンだけでなく、携帯電話の料金未払いや分割払い、リボ払いの延滞も「延滞履歴」になりますので注意してください。特に常習的に延滞をしている場合には、審査に通ることはまず期待できません。 本審査で落ちる場合は「物件の価値が低い（またはない）場合」です。各種法令に違反した建築物では本審査に通ることはありません。市街化調整区域に建築する場合や、中古物件購入を予定している場合には、各種法令に適合しているかは、役所で教えてくれますので、自分でも確認するようにしてください。

本審査にも通るといよいよ融資実行に向けて融資契約締結に向けた手続きを進めていきます。

金融機関から契約書類、長い名前ですが「金銭消費貸借契約兼抵当権設定登記契約」を渡されます。お金の貸し借りと担保契約が一体となった契約書類とイメージしてください。これに署名し実印を押印した上で印鑑証明書を添付して提出します。 なお、利用する住宅ローン商品によって契約書類が異なることがありますので、内容は必ずチェックしてください。

本審査に通過すれば「余程のこと」がない限り住宅ローンは決定です。「余程のこと」とは、「審査の前提条件」が変わった時です。下記に一例をあげますが、この場合は最初から審査がやり直しになる、または金融機関によっては融資不可となります。 ① 勤務先が変わった（年収が変わる）
② 購入する物件が変わった（担保価値が変わる）
③ 借入金額が増額になった（返済可否判断のやり直し）

住宅ローンは建物引渡しのタイミングで実行され、指定口座に融資金が振り込まれます。そこから出金して住宅会社に振り込めば手続き完了です。住宅会社によっては金融機関の担当者と連携を取って手続きを進めてくれます。

住宅ローン借り換えの場合は新築や中古物件購入時と比較すると、提出書類はほぼ同じですが審査は簡略化されているのが一般的です。審査結果は１～２週間程度で出てきます。

借り換えの場合でも全体的な流れ（申込→審査→実行）は新築や中古物件購入時と大きな違いはありません。ただし、住宅会社担当者によるサポートはありませんので、すべて自分自身で行う必要があります。

借り換えは「本審査」のみです。審査では特に下記の点を見ます。ここに大きな変化があると、審査に通らず借り換えできない可能性があります。 ① 現在利用中の住宅ローン返済状況
② 勤務先や年収
③ 担保価値

既述の仮審査・本審査で必要となる書類すべてに加え、現在利用している住宅ローン返済用通帳が必要になります。過去６か月程度の履歴が載っている通帳を用意してください。

他金融機関で住宅ローン利用中の場合に、「現在の契約内容では返済が大変だ」という理由では審査が厳しくなります。「まず、今利用中の金融機関に相談に行ってください」と門前払いをされる可能性があります。

住宅ローンは、複数の審査工程があり、その都度必要となる書類も多く、さらに審査で見るポイントも多いため必然的に結果が出るまでの時間がかかります。

仮審査で１週間、本審査で２～３週間程度の時間を織り込みましょう。ただし、すぐに審査結果が出ないことは住宅会社も承知しています。展示場や現場見学など早めに動くこと、住宅会社担当者とのコミュニケーションを心がけて計画を立てましょう。

仮審査は「あくまで仮の審査結果」に過ぎません。本審査に通らないことには住宅ローンは実行されず融資金は振り込まれません。仮審査に通ったから安心と思わず、本審査～契約締結まで時間にゆとりを持って動くようにしましょう。

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