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iemiru コラム vol.260

デベロッパーとは? ゼネコンとの違いや仕事内容について分かりやすく解説

東京オリンピックの影響もあり、ニュースなどでよく聞く「デベロッパー」という言葉。マンションの購入を検討している方も聞き覚えがあるかもしれません。なんとなく「建設関係のことかな?」と思いつつ、よくわかっていない方も多いのではないでしょうか。 本記事では予備知識のない方でも分かるよう、仕事内容などの基礎知識からゼネコンとの違い、大手企業について解説していきます。

デベロッパーとは?

デベロッパーとは、不動産・建築業界では「土地や街の開発事業者」のことをさします。例えば「アクアシティお台場」や「六本木ヒルズ」といった複合商業施設、大型マンションの開発をするのがデベロッパーの役割です。 英語で「developer=開発者、造成業者」という意味があり、IT業界ではWEBサービスやアプリの開発者をデベロッパーと呼びます。

不動産業界におけるデベロッパーの立ち位置

不動産業界の種類はおおままかに「土地の取得」「建築」「販売(貸出)」「管理」の4種類に分かれます。デベロッパーのなかには4種類すべてにかかわる総合的な不動産企業もありますが、デベロッパーとしてのメインは「土地の取得」「建築」「販売」です。 ちなみに、駅前にあるような街の不動産屋といえば、上記4種類のなかでも「販売(貸出)」「管理」をしている会社を指します。

ゼネコンとの違いは?

ゼネコンは建築を総合的に担当する会社

デベロッパーとセットでよく聞く「ゼネコン」は、建築関係を統括する会社のこと。一般的にはデベロッパーからの依頼を受けて、建築予算の見積もり、建築工事の進行をするのがゼネコンです。 場合によっては、ゼネコン側で建物のデザイン・設計も担当するなど、企業との関係や案件によって役割も変化します。

デベロッパーとゼネコンは協力関係にある

デベロッパーとゼネコンは、「一緒に目的の建物を完成させる」という点でつながっており、お互いに必要不可欠な協力関係にあると言えます。 一般的にはデベロッパーが事業を主導している発注側で、ゼネコンが受注する側という認識ですが、大手の企業になればなるほど対等に近い立場で共同開発をしている場合もあります。

デベロッパーの仕事内容

「土地や街の開発事業者」であるデベロッパーですが、具体的にはどのような仕事をしているのでしょうか。企業や案件ごとに差はありますが、以下おおまかな5つのポイントに分けて解説していきます。

仕事内容① 事業のスタートライン「素地取得」

まず開発事業のスタート地点となるのが「素地取得(開発のもとになる土地の取得)」です。どんな土地開発でも、開発すべき土地がなければ事業は進みません。デベロッパーの社員は日々、不動産会社や商社・行政などと関係を作りながら、良い土地の情報を探しています。 土地の候補が見つかったら、簡易設計や見積もりを出し、事業の収支を計算。利益が上がる見込みがあれば、土地を取得して建築工事がスタートします。 行政が主導する街の再開発などの場合は、土地の取得には関わらず、設計や事業の管理責任者として委託を受けてプロジェクトに関わっていくこともあります。

仕事内容②ゼネコンと協力する「建築(施工)管理」

建物の設計・デザインはデベロッパー社内で行うときもあれば、設計士に依頼したり、ゼネコン側に発注したりするなど方法は様々です。いずれにせよ、建築工事はゼネコンに依頼することになります。 デベロッパーは建築工事をゼネコンに依頼した後も、事業主として建物品質や工事の進行状況が契約通りに進んでいるかを管理しなければなりません。なので、デベロッパー内には建築管理をする部門があり、建築工事を細かくチェックしています。 大手であればあるほど、自社内で設計・デザインなどのブランディングを行ってからゼネコンへ依頼しますが、規模の小さなデベロッパーほど細かく外部へ発注することが多いです。

仕事内容③ 事業価値を査定する「マーケティング」

マーケティングとは、一般的に商品の市場調査や販売戦略を練ることですが、デベロッパーも開発する事業を入念にマーケティングします。とくに、マンションの販売価格や商業施設のテナント料や誘致などを行っていくのも大切なポイントです。 これらマーケティングによる値付けや販売戦略によって、事業の出口を見定め、事業を開始するかどうかを決定します。

仕事内容④ 大量の書類や手続きを管理する「法務・総務管理」

自分で住宅の賃貸・販売の契約した方は分かると思いますが、不動産業界では数多くの書類を取り扱います。デベロッパーが行う事業レベルになると、その数は膨大です。 例えば ・土地売買の契約 ・自治体や近隣住民との協議書 ・事業融資の契約 ・ゼネコンなど建築会社との契約 ・完成した建物の販売やテナント契約 などなど、ひとつの開発事業に対して、書類管理の専門部署がなければ事業は進みません。これらの書類は、事業の秘密保持や個人情報保護の観点から、外部への発注は難しく、自社内で管理する必要があります。

仕事内容⑤ 開発したものを提供する「営業販売」

素地取得をしてから時間をかけて完成させた建物は、一般に提供してはじめてデベロッパーの利益になります。マーケティングをもとに、WEBサイトやパンフレットなど販促まわりの作成や広告展開をし、顧客へ営業販売をするのもデベロッパーの仕事です。 上記の工程は、大きな企業であれば自社内で完結しますが、小さな規模のデベロッパーになるほど外注することが多いです。

デベロッパーは大きく3種類に分けられる

デベロッパーは対象とする事業の内容や、性質によって大きく3種類に分けることができます。

総合デベロッパー

デベロッパーのなかでも最大手、商業施設やリゾート地からマンション、オフィスビルまで幅広く開発事業を手掛けるのが総合デベロッパーです。「街づくり」といわれるほど大規模な開発事業を行っています。

マンションデベロッパー

デベロッパーのなかでも中堅に位置するマンションデベロッパーは、その名の通りマンションや戸建ての開発を中心としたデベロッパーです

公的デベロッパー

公的デベロッパーとは、都市再生や基盤整備を主導する、UR都市機構などの公団・公社のこと。総合デベロッパーやマンションデベロッパーなどの民間デベロッパーと協力して、事業を行っています。

デベロッパー大手企業TOP5

ここでは、実際に活躍している大手デベロッパーTOP5をご紹介します。

三井不動産株式会社

デベロッパーのなかでもトップクラスの売上高を誇る三井不動産。「東京ミッドタウン」や「柏の葉スマートシティ」「三井のアウトレットパーク」など、積極的な新しい事業開発で業界をリードしている最大手企業です。

三菱地所株式会社

「丸の内の大家」と呼ばれる三菱地所は、全国主要都市に保有するビルなどの不動産から安定的な売り上げがあり、近年では海外事業に積極的な企業です。確固たる基盤をもとに、リゾートや再開発などの事業も行っています。

住友不動産株式会社

新宿エリアをはじめとして、回収効率の良いビル事業で営業利益の高い住友不動産。新規開発よりは、ビルのリーシングやブランドマンションの販売が特徴的なデベロッパーです。

東急不動産ホールディングス株式会社

東京急行電鉄をもつ東急グループである東急不動産は、東横線や田園都市線が乗り入れる渋谷・銀座を開発エリアにもつデベロッパー。有力な一等地を基盤にした都市開発を手掛けています。

野村不動産ホールディングス株式会社

「PROUD」シリーズをはじめとして、高級マンションの分譲が人気のある野村不動産。強力な住宅部門をもっている、マンションデベロッパーのひとつです。

デベロッパーは街づくりのプロデューサー

街の開発プランや、建築の進行、その後の展開までの全体を統括するデベロッパーは、街づくりのプロデューサーといえる存在です。あなたの街にできるランドマークには、きっとデベロッパーが関わっています。 自分の街にどんな企業が関わっているのか、知っていくのも楽しみですね。

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