土地の取引時には公示価格を参考にしよう!公示価格とは一体何?

土地の取引時には公示価格を参考にしよう!公示価格とは一体何?


公示価格とは

土地を取引きする時に、ぜひ参考にして頂きたい「公示価格」。皆さんは、この公示価格という言葉を耳にした事はありますか?最初に、公示価格とは一体何なのか、土地の取引でどのように関わってくるのかなどを説明します。

土地の取引で指標となる土地の価格

住宅を購入すると、売買契約書に建物の価格の他に土地の価格が記載されます。この土地の価格は、地価公示法(※)に基づいて、国土交通省が選定した土地を対象とし、この土地であればこれぐらいで売買されるであろうと調査し、立地条件などを考慮して決定した1㎡辺りの価格を基に計算されます。土地の価格を計算する時の1㎡辺りの価格、これが「公示価格」なのです。公示価格を確認すると、取引を考えている土地の広さに公示価格を掛けて計算すれば、土地の価格が分かるという仕組みになっています。

※地価公示法…1969年に施行され、不動産関係者ではない一般の方でも、安心して土地の売買取引ができるように、土地の適正価格を定期的に公示する制度。

毎年3月に国土交通省から公表される

公示価格は、毎年3月に国土交通省から公表されます。3月に公表される公示価格は、公表される年の1月1日時点の全国の標準地の土地の価格となります。

公示価格はどうやって決まるの?

先ほどの説明にもありましたが、公示価格は毎年3月に国土交通省より公表されます。すなわち、公示価格は毎年変わるという事になります。地域によって、公示価格は異なってくるので、土地の取引をする予定がある人は、必ず国土交通省のHPを確認しましょう。

必ず2人以上の不動産鑑定士によって調査される

公示価格を決定するために、まず調査する土地まで不動産鑑定士が足を運びます。実際に土地を調査する不動産鑑定士(※1)は、2人以上と法律で決められています。なぜ2人以上の不動産鑑定士じゃないといけないかというと、1人だと調査ミスや、最悪不正を起こしたりする可能性があるからです。現地に向かう際は、2人一緒にではなく、それぞれ1人ずつが現地に向かい、土地の価格をいくらぐらいで設定するのかを調査します。そして、それぞれの調査結果を、国土交通省に提出します。調査においては、取引事例比較法(※2)収益還元法(※3)を用いて土地の価格を決定します。

※1不動産鑑定士…不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価を行う国家資格で、不動産の鑑定を行うプロフェッショナルです。適正な土地の価格を算出するために、様々な方法を取り入れて、不動産の鑑定を行います。

※2取引事例比較法…取引事例比較法とは、土地の調査方法の1つです。まず、調査する土地の近隣の土地や条件が近い土地の実際に取引された事例をいくつかピックアップし、1㎡辺りの土地の価格を計算します。次に、計算した1㎡辺りの土地の価格に、調査する土地の広さを掛けて計算します。 例えば、1㎡辺りの土地の価格が10万円で、調査する土地の広さが100㎡の場合は、10万円×100㎡となり、その土地の価格は、1,000万円となります。そして最後に、計算した1,000万円という土地の価格から、前面道路(広いのか狭いのか等)、方角(南向き等)や現状の経済状況(景気が良いの悪いか等)を考慮して土地を調査する方法です。

※3収益還元法…査定する土地が、将来どれぐらい収益が見込めるのかどうかを考慮して、土地の価格を決定する方法です。さらに、収益還元法は、直接還元法とDCF法の2パターンに分かれます。

・直接還元法…1年間で得た純利益(収益から経費を引いたもの)を還元利回りで割って、土地の価格を計算する方法です。

・DCF法…将来得られるであろう純収益を現在の価格に割り引いて、その合計額を土地の資産価値とする方法です。

土地鑑定委員会が審査し最終的に公示価格が決定される

不動産鑑定士は、調査結果を国土交通省にある土地鑑定委員会(※)に報告します。報告を受けた土地鑑定委員会が、それぞれの不動産鑑定士の調査結果を基に、さらに細かく厳重に審査し、地域間等のバランスを調整します。そして最終的に公示価格が決定します。公示価格は、国土交通省すなわち国が我々国民に対して公表するものです。国が公表するのですから、嘘偽りは決して許されません。2人以上の不動産鑑定士が適正に調査し、さらに、土地鑑定委員会がしっかり審査・調整を行う事によって、より正確な土地の価格を計算し、公示価格として国土交通省より公表されています。

※土地鑑定委員会…日本の国土交通省の審議会等の一つ。国土交通省設置法第6条に基づき設置された機関です。

公示価格を調査する地域は全国なの?

日本国内には数え切れないほどの土地が存在しています。この日本国内の土地を全て、不動産鑑定士に実際に足を運ばせて調査するのは、かなりの労力と人手が必要となります。

公示価格を調査する土地は、本当に日本国内にある土地全てが対象となるのでしょうか?次に公示価格を調査する地域について説明します。

公示価格を調査する地域は国土交通省により選定されている

実は公示価格を調査する地域は、国土交通省によって選定されています。確かに日本国内にある土地を全て調査するとなると、不動産鑑定士が何人いても足りないですよね。選定基準は、都市計画区域(※)、そして土地の取引がある程度見込まれる地域が対象とされています。土地の取引があまり見込まれない地域の公示価格を公表しても、参考にする人がいないですし、大きな労力と時間が無駄になってしまう恐れもあります。公示価格は土地の取引をする上で指標となる重要な価格なので、ある程度取引が見込まれる地域を国土交通省が選定しているのです。

※都市計画区域…都市計画区域とは、計画的に街づくりをする地域です。国民が安心して暮らせるように、都市に施設を建てる計画や、土地を利用するにあたり規制がかかる(住宅が多い地域には工場は建てられない等)地域となります。

公示価格を知りたい時にはどうしたらいいの?

では次に、土地を取引する予定がある時に、公示価格を確認するにはどうしたらいいのかを説明します。

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