固定資産税評価額ってどう決まるの?仕組みや調べ方についてわかりやすく解説

固定資産税評価額ってどう決まるの?仕組みや調べ方についてわかりやすく解説


「うちの固定資産税評価額って高くない!?」と思いつつ、自分では調べられず、しぶしぶ納税している方も多いのではないでしょうか。実際、固定資産税は市町村が勝手に不動産を評価しており、間違いによる過払いが問題になっていたりもします。

本記事では固定資産税評価についての理解が深まるよう、わかりやすく仕組みや調べ方を解説。大きな支出である固定資産税について知っていきましょう。

固定資産税評価額とは?

「固定資産税評価額」とは、固定資産税を課税するために市町村が評価する「「固定資産=家や土地」の価格のこと。所得税や住民税と違い、固定資産そのものに課税されるため、所有者本人の支払い能力に関係なく課税額を決定されるのが特徴です。

固定資産の価格は「適正な時価」であり、通常取引で成立する価格であるとされています。公表されている「時価公示価格(標準価格)」の約70%が固定資産税評価額になるのが一般的です。

多くのサイトで「固定資産税」の計算方法や、固定資産税評価額を使った「相続税」の計算方法が掲載されていますが、この記事ではあくまで「固定資産税評価額」について触れていきます。混同しないように注意していきましょう。

固定資産税の基本

以下、固定資産税評価額をもとに計算される「固定資産税」について簡単におさらいします。

納税するのは所有者

固定資産税は市町村が課税し、固定資産(家や土地)の所有者が納税する地方税。所有者が登記していなくても、市町村が独自に調査し、その年の1月1日時点の所有者として登録されている者に課税する仕組みです。

4月前後に固定資産税の納税通知書が届き、1回または複数回にわけて納税することになります。

固定資産税は資産を持っているときにかかる税金

資産にかかる税金は「購入するときにかかる税金」・「持っているときにかかる税金」・「売るときにかかる税金」がありますが、固定資産税は「持っているときにかかる税金」です。所有者の収入にかかわらず、毎年一定の金額が必ず課税されます。

固定資産税評価額が決まるポイント

固定資産税は家と土地の2つに課税されるもので、それぞれ個別に評価されるもの。以下では、家と土地に分けて、固定資産の評価方法を解説します。

家屋は「再建築価格方式」によって評価

家屋にかかる固定資産税は、「再建築価格方式」によって計算されます。再建築価格方式では、「まったく同じ建物を再建築したときにかかる金額」を計算し、算出された金額に築年数分の減額補正をして評価額を決める仕組みです。

築年数分の減額率を「経年減点補正率」と言い、基本的に戸建もマンションも計算の仕組みは変わりません。固定資産税評価額は、建築費用のおよそ70%になると言われています。

再建築価格方式では物価変動の割合に応じて工事原価で計算するため、実際の建築時にはタイムセール的に安く建築していても、評価額を計算するときには適正価格になるので注意が必要です。

どんなに古くなっても2割分は残る

建物は古くなるにつれて「経年減点補正率」によって固定資産税評価額が下がりますが、金額が0円になることはありません。最終残存率という下限が決められており、最低でも2割は残り続けることになります。

つまり、実際に住めないような状態になっていても、最低限の税金はかかり続ける仕組みです。古くなった空き家でも課税され続けますので、ただ所有し続けるのは損することになりかねません。

詳細な評価は「1円=1点」で複雑

固定資産税評価額は市町村が決定しますが、算出方法は全国で統一するため、総務大臣が定める固定資産評価基準を採用しています。

家屋では屋根や内壁・外壁・設備ごとに点数をつけ、1点当たり1円として計算するのが基本です。1点あたりの価格は1円が基本ですが、物価水準や設計管理などによる補正がなされます。

例えば、屋根であれば瓦やスレートといった屋根の素材、屋根の角度によって点数が変化。基本的に面積の大きい内装や外装、屋根などが高額になりやすい傾向があります。

土地は「路線価方式」or「標準宅地比準方式」によって評価

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