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iemiru コラム vol.446

住宅の2019年問題って何のこと!? 世帯総数の減少や消費税10%の影響について解説

住宅業界の2019年問題は、「日本全体の不動産価格が変わる」と考えられるほど、社会的に影響のある問題です。また人口の減少にともなう総世帯数の減少や消費税の増税など、 いくつかの問題が重なっています。 本記事では2019年問題(総世帯数の減少や消費税増税)がもたらす影響や、注意事項をわかりやすく解説。翌2020年に開催される東京オリンピックの影響についてもまとめました。2019年問題について知り、慌てずに動向を見ていきましょう。

住宅2019年問題① 人口に続いて日本の世帯総数が減少へ!

2019年の5300万世帯をピークに世帯総数が減少へ

厚生労働省の研究機関によると、増え続けてきた日本の世帯総数が2019年に5407万世帯でピークとなり、その後は減り続けて2035年には300万世帯ほど減った4956万世帯まで減少すると考えられています。 一方、1人暮らしの単身世帯は増え続け、2015年の1842万世帯から2030年には1872万世帯まで増えるという推計が発表されました。また2015年から2030年にかけて、80歳以上の単身世帯が1.6倍になると予想されています。

2019年からは全体的に住宅価格が下がる可能性も

2019年を境に総世帯数が減ることによって、住宅数に対して住む人の数が減り、空き家の数が増えることが予想されます。賃貸でも販売でも空き家のままでは収入にならないので、オーナーたちは住む人を確保するたに、家賃や販売価格を下げて対応していく見込みです。 2019年10月に消費税が8%から10%に増税されるにあたって、増税前に住宅を購入する方が増えていますが、住宅価格が下がることを考えれば無理に早く購入する必要はないかもしれません。

2019年以降は人気による価格差が大きくなる

日本全体の住宅価格が下がる一方で、都市部にある一部の人気エリアでは、いままで通り高額な価格設定が続くと考えられます。つまり、人気な土地とそうでない土地とでは、住宅の価格差が大きくなる可能性が高いです。 人気エリアでは住宅価格が残るので投資の意味合いで住宅を購入することが成立するかもしれませんが、それ以外のエリアでは投資としての住宅購入はなり立たないケースが増えると考えられます。 とはいえ、賃貸と住宅購入では住む期間などの条件によって総支払額が変わり、人によって賃貸が得になることもあれば損になることも。2019年以降、人気エリアとそれ以外の価格差は開いていく可能性が高いですが、あくまでもご自身のライフプランにあわせて検討することが大切です。

住宅2019年問題② 消費税が8%から10%へ増税

2019年までは駆け込み需要がある

2019年10月から、全国で消費税が8%から10%に増税されることが予定されています。生活に不可欠とされる食料品などは軽減税率の対象となり、税率8%が継続されますが、住宅は例外なく税率10%が課される予定です。具体的には、例えば3000万円の住宅を購入する場合、これまでは消費税240万円だったものが300万円も納税することになります。 消費税によって10~100万円単位で支払額が増えることもあり、増税前に住宅購入をする駆け込み需要が増加中です。

2019年3月31日までの契約で10月以降の引き渡しでも8%に適応に

駆け込み需要による混乱や資金計画の負担軽減をするため、2019年3月31日までに建築工事等の請負契約をしていれば、2019年10月の引き渡しでも消費税は8%が適応されることが決まっています。 もちろん、2019年4月以降に契約をした場合でも、2019年10月より前に引き渡しをすれば8%が適応です。

2019年10月以降の増税後は建物価格が下落する可能性も

2019年10月以降は消費税が増税されることになりますが、建物価格が下がることにより、消費者の負担が逆に減る可能性も考えられます。これまでの消費税導入時や、5%から8%へ増税されたときも、増税前の駆け込み需要によって購入者が増えた一方で、増税後は購入者が減りました。 購入者が減ることによって、住宅販売者は建物価格を下げて対応することになります。今回も2019年10月以降に住宅の購入者が減り、建物価格が下がる可能性が高いです。

2019年はスケジュールプランの崩壊に注意!

増税による駆け込み需要や、増税後の建物価格の下落など、「一体いつ購入するのがお得なの?」と思っている方も多いのではないでしょうか。確かに、増税前の購入にも増税後の購入にもメリット・デメリットがあり、どちらか一方が得になるとは断言できません。 そのなかで大切なのは、ご自身のライフプランとのすりあわせです。 例えば、「増税後でも建物価格が下がるから、そこまで待ってから購入した方が得だ」と思っていても、実際には資産にならない賃貸の支払いが続くことになりますから、長い目でいればマイナスになる可能性もあります。逆に「なんとしても増税前に購入した方が得だ」と思っていても、充分な収入がないまま購入すれば資金計画が破綻し、ローンの返済以外にお金がつかえなくなる可能性も。 増税による目先の建物価格ばかりに気を取られることなく、ご自身の年収や家族イベントのライフプランにあわせて、住宅を購入することが大切になります。

住宅2019年問題③ 東京オリンピックで不動産価格が高騰?

2020年の東京オリンピックへ向けて首都圏の一部で不動産価格が高騰

2013年9月に2020年の東京オリンピック開催が決定して以来、都心の高級マンションの価格が高騰すると考えられています。住宅は5年間保有したあとに長期譲渡による譲渡所得税が軽減されることもあり、2013年に富裕層が取得したマンションが売りに出され、不動産価格が高騰する可能性が高いです。 また東京オリンピック後は不動産価格が下落するという見方もありますが、インフラ事業やカジノ建設などは継続して行われるため、大幅に下落する可能性は低いと考えられています。

地方都市は東京オリンピックの影響が少ない

東京オリンピックの舞台となる首都圏では不動産価格の高騰が見込まれますが、直接関係のない地方都市では影響が少ないと考えられています。東京オリンピックというよりは、地方都市ごとの国際化や企業誘致による影響を受ける可能性が高いです。 2022年に生産緑地の解除が進む影響が強いと考えられ、農地が住宅地として売り出されることによって状況が変わると考えられます。

目先の問題だけでの判断は失敗のもと

2019年問題は世帯総数が5300万世帯から減少していくことを中心に、消費税の増税などが絡んだ問題と言えます。単純に世帯総数が減っていくから不動産価格が下がるのを待つ、増税前に不動産を購入する、という判断をしては損をする可能性が高いです。不動産価格はイベントや場所など様々な影響を受けますので、住宅購入時には総合的な判断が重要になります。 目先の問題にあわてることなく、ご自身のライフプランを見直して、最適な計画を立てるようにしましょう。

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