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iemiru コラム vol.461

土地探しを成功させる方法はなに?現地で確認すべき3つのポイントとは

土地探しが住宅の運命を決める?

マイホームを注文住宅で建てる場合、まずは土地探しから始めることになります。土地探しは、住宅建築の最初のステップですが、実はこの選択が住宅の運命を決めるといっても過言ではありません。 建物は、万が一不満な点があっても、リフォームしたり、建て替えをすることである程度は解消することができます。しかし、立地に関しては引っ越さない限り、悩みを解決することは出来ません。 そこで今回は、土地選びを成功させる方法と、必ず確認すべき3つのポイントをご紹介していきます。

立地場所で住みやすさに差が出る

まず、日々の生活は、立地によって大きく左右されます。どんなに素敵で満足のいく建物を建築しても、次のような問題が起これば、途端に住みづらい家となってしまうでしょう。 ● 駅から遠すぎる
● 大きな道路が多く空気が悪い
● 活断層の真上で地震が怖い
● 低い土地なので雨のたびに床上浸水してしまう
● 治安が悪くて子供の安否が心配
このような立地に関わる問題は、建物をどんなに工夫したとしてもなかなか解決できない「根本的な問題」です。 だからこそ、土地選びが住宅の運命を決めるとまで言われているのです。

土地の状態で倒壊リスクが変わる!?

また、住宅の安全性にも土地の状態が大きく関係してきます。上記でも少し触れましたが、例えば活断層の真上だった場合には、将来的に大地震の被害を受けることも想定した頑丈な家作りが必要です。 また、地盤が弱い場合には、地盤改良工事が必要になります。余分な費用がかかってしまうことも念頭に入れておきましょう。 さらに、住宅もしっかりと耐震性を考慮した工法で建築することが大切です。地盤が弱いと、立派な住宅も倒壊したり、傾いたりと、致命的な問題が発生する原因となってしまうからです。

失敗しない土地探しの方法

それでは、いよいよ具体的に失敗しない土地探しの方法についてご紹介していきましょう!

1.優先したいことを決める

まず、1つめのポイントは、土地に求めるものは何か「優先事項」を決めるということです。例えば、次のような条件で、特に優先したいものはありますか? ● 駅から近いこと
● 自然が多い
● 学校が近い
● 職場に近い
● 地盤が良い
● 交通量が少ない
● 治安が良い
● 広い面積が良い
● 角地が良い
● 日当たりを重視したい
● 実家から近い
● 価格の安い土地が良い
など、土地に求めたい優先事項はたくさんあるはずです。しかし、1つだけ確実に言えることは、「全ての希望を叶える土地を見つけるのは至難の技」ということです。 その土地の価格には必ず意味があります。安かった場合、それなりのデメリットがあります。高かった場合、駅から近いなどの理由があげられますが、その分面積は狭いかもしれません。 つまり、土地探しのポイントは、どの条件を優先したいのか限定して探すということなのです。全ての希望を満たす土地を探していたら、見つかるまでに途方も無い時間がかかってしまうかもしれません。 できれば、譲れない条件を3つ程度に絞ってから、土地探しを始めてみてください。

2.相場を知る

続いてのポイントは、その土地の相場を知るということです。その土地の相場を知るためには、もちろん数多くの土地を見に行くということも有効です。しかし、忙しい現代人にとってはあまり現実的ではありません。 そこで、ぜひ活用してほしいのが、こちらの3つです。 ● 公示地価
● 路線価
● 固定資産税評価額
まず、公示地価は、国土交通省が定めた標準値を対象にしたもので、1平方メートルあたりの価格がわかるものです。その土地の相場を知りたい時に調べてみると良いでしょう。 また、税金のことまで考えておきたい場合には、路線価と固定資産税評価額を参考にしてください。 これらの情報は、国土交通省の「土地総合情報システム」で確認することができます。

3.不動産会社へ行く

3つ目のポイントが、不動産会社へ行って調べるということです。というのも、個人的にネットで検索してヒットする土地というのは、不動産会社で売れなかった土地であることが多いからです。 そのため、より条件の良い土地を、売れてしまう前に探したいなら不動産会社に行くことをおすすめします。より良い不動産会社を選ぶには、 契約を急かさず、優先順位を細かく聞いてくれるような寄り添った姿勢かどうかを見極めましょう。 確かに、土地を購入するのにはスピード感も重要なのですが、急かされて後から後悔することだけは避けるべきです。

現地で確かめる3つのポイント

続いては、土地の現地で確かめたい3つのポイントを解説します。

隣家との距離

まずは、隣家との距離がどうなっているかを確認しましょう。チェック項目はこちらです。 ● 隣の家との境界線がはっきりしている?
● 高低差はない?
● 適正な土留めがされている?
● 屋根や木など敷地に飛び出しているものはない?
● フェンスの所有者は誰?
多くの境界線トラブルは、最初にあいまいにしてしまうことが原因です。「境界標」という杭が「地積測量図」と一致しているかを確認しておきましょう。 不安な場合には、土地家屋調査士に境界線を確定してもらうことも検討してみてください。

交通環境

その土地の交通環境も大切なチェックポイントです。実際にその土地に、自動車と公共交通機関、2通りの方法を使って行ってみてください。 開かずの踏切があり、駅まで時間がかかる、駅にエレベーターが設置されていないなど、実際に行ってみないとわからない点に気づくことができます。 また、できれば昼、夜と違う時間帯で行くことで、騒音などを確認することも大切です。 そして、土地に面する道路についても確認しておきましょう。まず、土地が道路に2m以上接していますか?それ未満だと、法律上、建物が建てられない可能性があります。 さらに、その道路の幅員は4m以上ありますか?それ未満だとセットバックといって、住宅の敷地が道路の一部と見なされ、削られてしまう可能性があります。 他にも、周辺の交通事情を確認し、公道なのか私道なのか、都市計画道路はないかなどをチェックしましょう。

周りの施設

周辺の施設も、日々の生活の利便性に大きく関わってきます。学校、ショッピングセンター、コンビニ、金融機関、郵便局、図書館、医療施設、公園などは近くにありますか? 子育て世代なら公園や自然、二世帯住宅なら医療機関など、自分たちに必要な施設の場所を確認しておくことをおすすめします。

土地探しの方法を身につけて理想の場所を見つけよう!

土地探しについて解説してきましたが、最後に2つのポイントにまとめてみましょう。

土地探しは住宅建設の第一歩

注文住宅を建設するなら、土地探しは最初の第一歩となります。そして、住宅と同じくらい土地探しは「重要」であるという点をしっかり認識することが大切です。 土地は、1つとして同じものはないと言われます。だからこそ、しっかりと土地探しのコツを抑えて見極めながら、理想の土地探しを実現させてください!

必ず現地へ見に行こう!

そして、土地を探す際には、必ず現地に行って確認しましょう。できれば、何をチェックしたらよいのかをリストにまとめて下見に行くことをおすすめします。 そうすることで、うっかり確認し忘れることを防げるはずです。ぜひ、マイホーム建設の第一歩を後悔のないよう進めてみてくださいね!

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